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Endfälliges Darlehen bei einer Vollfinanzierung

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Es gibt zahlreiche Finanzierungsformen im Bereich der Baufinanzierung. Die meisten Baufinanzierungen, die in Deutschland abgeschlossen werden, werden in Form eines Annuitätendarlehens abgeschlossen. Der Darlehensbetrag wird auf diese Weise kontinuierlich zurückgeführt. Die monatliche Rate bleibt dabei konstant, was einer sicheren Planung entspricht und die Kalkulation hinsichtlich der freien Liquidität erleichtert.

Manche Baufinanzierer empfehlen auch endfällige Darlehen, die nicht laufend getilgt werden. Diese Darlehensform funktioniert so, dass der Darlehensbetrag während der vereinbarten Kreditlaufzeit konstant bleibt. Der Kreditnehmer zahlt laufend Zinsen. Die Tilgung wird dabei nicht an die Bank bezahlt, sondern in einem Tilgungsersatz angespart. Als Tilgungsersatz bieten sich Bausparverträge, Lebensversicherungen, Investmentfonds oder Sparverträge an.

Es gibt unterschiedliche Gründe, die für ein endfälliges Darlehen als Finanzierungsform sprechen können. Dies können beispielsweise steuerliche Gründe sein. Bei fremdvermieteten Immobilien können die Finanzierungskosten (die Darlehenszinsen) im Rahmen der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Dies reduziert die Höhe des zu versteuernden Einkommens und führt auf diese Weise zu einer geringeren Steuerbelastung. Ein weiterer Grund für den Abschluss einer endfälligen Darlehens wäre die Spekulation auf hohe Erträge aus dem Tilgungsersatz. Angenommen der Fonds, in den ein Kreditnehmer die Beiträge einzahlt, erzielt eine durchschnittliche Rendite von 25 %, was theoretisch durchaus möglich ist. Beim Darlehen sind Zinsen in Höhe von 4,50 % p.a. fällig. Dann hat der Kreditnehmer die freie Liquidität nicht zur Abtragung der Schulden, sondern zu einem überproportional größeren Vermögensaufbau eingesetzt.

Ein endfälliges Darlehen bei einer Vollfinanzierung wird von keinem Finanzierungsexperten empfohlen. Zu hoch ist dabei das Risiko, dass Spekulationen nicht aufgehen. Lediglich bei fremdvermieteten Objekten kann ein endfälliges Darlehen auch bei einer Vollfinanzierung sinnvoll sein.


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